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[뉴스포커스] ‘갭투자 봉쇄’ 부동산 불안 차단
기사입력 2020-01-16 15:28:40. 폰트 폰트확대폰트축소
9억 초과 주택 보유자, 전세보증 전면 금지

보증제한, 대출금 회수가 핵심

실수요 인정될 경우에는 허용

 

 

금융위원회와 국토교통부 등 정부 부처가 16일 발표한 전세대출 관련 세부 조치는 △시가 9억원 초과 고가주택자에 대한 SGI서울보증 제한 △전세대출 후 신규 주택 매입 시 대출금 회수 두 가지가 핵심이다.

전세대출은 은행에서 취급하지만 거의 100%가 보증부 대출이다. 시가 9억원 초과 고가주택자에 대한 SGI서울보증을 제한하면 전세대출 자체를 받을 수 없다. 이 같은 규제를 통해 극히 예외적인 실수요를 제외하고는 고가주택 보유자에 대한 전세대출을 전면 금지한 것이다.

전셋집이나 전세대출이 증액되는 경우에도 신규대출로 보고 만기연장을 해주지 않기로 했다. 신규대출 받은 돈이 갭투자에 활용될 소지가 있다는 판단에서다.

다만 집주인의 사정으로 고가주택 보유자가 전셋집 이사로 증액 없이 대출을 재이용하는 경우에는 오는 4월 20일까지 한시적으로 1회에 한해 SGI서울보증 이용이 가능하도록 했다.

직장이동이나 자녀교육, 요양·치료, 부모봉양, 학교폭력 등 실수요로 보유주택 소재 시·군을 벗어나 전셋집에 거주해야 실수요가 인정될 경우에는 예외적으로 전세보증을 허용해준다.

이때는 전세 거주 실수요를 증빙해야 하며, 고가주택과 전셋집 모두에 세대원이 실거주해야 한다.

전세대출보증을 받아 9억원 이상 고가주택을 사거나 다주택자가 될 경우에는 전세대출을 즉시 회수한다.

20일부터 은행은 이를 안내하는 전세대출 약정서를 체결하고, 최소한 3개월에 한 번씩 국토교통부 보유주택 수 확인 시스템(HOMS)을 통해 규제 준수 여부를 확인한다.

HOMS에서는 보유주택 수와 주소지, 취득일 등을 확인할 수 있어 규제 준수 여부를 판명할 수 있다.

규제 위반이 확인되면 은행은 대출 회수(기한이익 상실)된다는 내용을 통지한다. 기한이익 상실 조치까지는 약 2주가 걸릴 것으로 예상된다.

대출 회수 조치가 이뤄진 차주는 즉시 전세대출 원리금을 상환해야 하며, 상환하지 않을 경우 신용정보원에 연체정보 등록, 연체이자 등 불이익을 부과한다. 향후 3년간 주택 관련 대출 이용도 제한된다.

예외 조치도 있다. 시행일 전에 이미 전세대출 보증을 받은 차주가 시행일 이후 고가주택을 사들이거나 다주택자가 되면 그 즉시 대출을 즉시 회수당하지는 않는다. 다만 만기가 돌아오면 대출 연장이 제외된다.

정부는 차주의 의사나 행위에 상관없이 취득되는 ‘상속’으로 인해 고가주택을 취득하거나 다주택자가 되면 해당 전세대출 만기까지 회수를 유예키로 했다. 반면 증여를 통해 고가주택이나 다주택 보유자가 될 경우에는 대출 회수 대상이다.

또 매입 당시 주택이 9억원을 넘지 않았다면 시간이 지나 시가가 뛰어 9억원을 넘더라도 회수 대상에 속하지 않는다. 주택가격을 판단하는 기준 시점이 ‘취득일’이기 때문이다. 이 경우에도 대출 만기시점에는 연장되지 않는다.

무주택 전세대출자가 직장이동, 자녀교육과 같은 실수요 때문에 다른 지역의 고가주택을 사는 때에도 회수 대상이다. 반드시 고가주택을 사야 할 필요는 없다고 본 것이다.

이명순 금융위 금융소비자국장은 “전세대출이 결국 고가주택 구매 자금으로 흘러가지 않는다고 단정할 수 없다”며 “이러한 갭투자를 막는 것이 정부 규제의 가장 기본적인 취지”라고 말했다.

김민수기자 kms@

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